Makale- Finans Uzmanımız Sn.Sefa KABAALİOĞLU’nun Kaleminden , APARTMAN YA DA SİTE AİDAT BORCUNU ÖDEMEYEN KAT MALİKLERİNE HUKUKİ OLARAK NELER YAPILABİLİR?

Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Karşı Hukuki Süreçler:

Apartman ve sitelerde yaşayan kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Aidat olarak da bilinen bu ortak giderler, apartmanın veya sitenin genel giderlerini (temizlik, aydınlatma, su, asansör bakımı, bahçe bakımı, isg hizmeti vb.) karşılamak için toplanır. Ancak, bazı kat malikleri bu yükümlülüklerini yerine getirmeyerek aidat borcu oluşturabilirler. Bu durum, diğer kat malikleri ve yönetim için ciddi sorunlara yol açabilir.

Apartman ve sitelerin ortak giderlerinin karşılanması açısından büyük önem taşıyan aidatlar, tüm kat maliklerinin yasal sorumluluğu altındadır. Peki, aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı hukuki olarak ne gibi işlemler yapılabilir?

Aidat Borcu Hukuki Yükümlülüktür:

Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, apartman ve site yönetimi tarafından belirlenen aidatların ödenmesi yasal bir zorunluluktur. Kat malikleri, kendilerine düşen ortak gider paylarını ödemekle yükümlüdür. Aidat borcunu ödememek, sadece diğer maliklerin yükünü artırmakla kalmaz, aynı zamanda hukuki yaptırımlara da neden olabilir. KMK’nın 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü açıkça belirtir. Bu maddeye göre, her kat maliki, ana gayrimenkulün genel giderlerine katılmakla yükümlüdür. Aidat borcu, bu yükümlülüğün ihlali sonucu ortaya çıkar.

1. Aidat borcu, zaman aşımına tabidir. Bu nedenle, yönetimin veya kat maliklerinin zamanında harekete geçmesi önemlidir.
2. Yönetim planında aidat borcuna ilişkin özel hükümler varsa, bu hükümlere de dikkat edilmelidir.
3. Aidat alacaklısı yönetici ya da yetkilendirilmiş kat maliki birikmiş aidat borcu için iki yol izleyebilmektedir. Bunlardan ilki direk alacak davası açması, diğeri ise meblağ miktarı kadar icra takibi yapmasıdır. Yapılan icra takibine karşı takibin bulunduğu icra dairesinde itiraz yapılabilmektedir.  

Ödeme Talebi ve İhtarnamenin Gönderilmesi:

Aidatını ödemeyen kat malikine öncelikle yazılı olarak borcunu hatırlatan bir bildirim gönderilmelidir. Eğer borçlu malikten herhangi bir geri dönüş alınamazsa, noter aracılığıyla bir ihtarname gönderilmesi önerilir. Bu ihtarname, borcun miktarını, ödeme süresini ve ödenmemesi halinde uygulanacak hukuki yaptırımları içermelidir. İhtarname, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilebilir.

Faiz ve Yaptırımlar:

Aidat borcunu ödemeyen kat malikleri, yalnızca ana borçtan değil, aynı zamanda gecikme faizinden de sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, borcunu zamanında ödemeyen kat malikinden aylık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir. Bu oran, yönetim planında aksi belirtilmedikçe geçerlidir.

İcra Takibi Başlatılması:

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki, ihtara rağmen borcunu ödemezse, yönetim icra takibi başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi [  (Değişik: 13/4/1983-2814/9 Md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.] uyarınca, aidat borcu nedeniyle doğrudan ilamsız icra yoluna başvurulabilir. Bu süreçte, apartman veya site yönetimi, icra müdürlüğüne başvurarak aidat borcunun tahsilini talep eder. Borçlu kat malikinin, ödeme emrine itiraz etmemesi durumunda icra süreci devam eder ve gerekirse haciz işlemi uygulanabilir.

Dava açılması

İhtarnamenin tebliğine rağmen borç ödenmezse, yönetim veya diğer kat malikleri, borçluya karşı dava açabilir.

Eğer icra takibine rağmen borç tahsil edilemezse, yönetim dava açma yoluna da gidebilir. Mahkemeden, borçlunun taşınmazına ipotek konulması veya kiracıdan kira bedelinin doğrudan yönetim tarafından tahsil edilmesi gibi önlemler alınması talep edilebilir. Hatta borcun uzun süre ödenmemesi ve aidat ödememekte ısrarcı olunması durumunda, KMK’nın 25. [ Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. ] maddesi gereği, yönetim “çekilmez hale getirme” sebebiyle borçlu kat malikinin mülkiyet hakkının sona erdirilmesi davası açabilir.

Dava, Ana Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2’ye göre, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.  

Haciz İşlemi:

İcra takibi sonucunda borçlu kat malikinin banka hesaplarına bloke konulabilir, mal varlığına haciz yapılabilir. Bu, borcun tahsil edilmesi için önemli bir adımdır.

Dava Yoluyla Mülkiyetin Devri:

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, belirli şartlar altında, aidat borcunu sürekli olarak ödemeyen kat malikinin mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri talep edilebilir. Bu, en son çare olarak başvurulan bir yöntemdir.

(KMK m. 37) İki takvim yılı içerisinde, ortak gider payını ödemediği için aleyhine üç defa dava açılan veya icra takibi başlatılan kat malikinin, KMK m. 25 hükmüne göre bağımsız bölümündeki mülkiyet hakkının zorunlu devri mahkemeden talep edilebilir.

İşletme projesinin yapılması: Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/12 Md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetici (veya diğer kat maliklerinden her biri), gider (veya avans) payını ödemeyen kat malikine karşı, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre ilamsız icra takibi yapabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (Kat Mülkiyeti K. m.20,II; m.35/i; m.25,III/a).

Borçlu (kat maliki) ödeme emrine itiraz ederse, takibi yapan yönetici (veya diğer kat maliklerinden biri), (K.m.37’ye göre) kesinleşen işletme projesine veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararına dayanarak, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Çünkü kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK’nın 68. maddesinin 1’inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra)

Sonuç:

Apartman ve sitelerde aidat borcu, hem yönetim hem de diğer kat malikleri için ciddi bir sorun teşkil edebilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan hükümler ve hukuki süreçler sayesinde, bu sorunların çözümü mümkündür. Önemli olan, zamanında ve doğru adımların atılmasıdır.

Aidat borçlarının düzenli ödenmesi, apartman ve site yönetimlerinin sağlıklı işleyebilmesi için büyük önem taşır. Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı uygulanacak hukuki süreçler net ve kararlı bir şekilde yürütülmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sağladığı haklar doğrultusunda, ihtarname gönderme, icra takibi başlatma, faiz uygulama ve dava açma gibi adımlarla aidat borçlarının tahsili sağlanabilir.