Finans Uzmanımız- Sn.Sefa KABAALİOĞLU’ndan ”Yöneticilerin Yapmaması Gereken Hatalar”
APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLERİNİN YAPMAMASI GEREKEN HATALAR
Apartman ve site yöneticiliği, karmaşık ve çok yönlü bir görevdir. Apartman ve sitelerde yönetim süreci, yalnızca düzeni sağlamakla kalmaz, aynı zamanda huzurlu bir yaşam alanı oluşturmanın temelini de atar. Sakinlerin yaşam kalitesini artırmak, binaların bakımını sağlamak ve finansal yönetimi düzgün bir şekilde yürütmek gibi birçok sorumluluğu yerine getirmek zorundadır. Ancak, bu süreçte bazı hatalar kaçınılmaz olabilir. Birçok yönetici, farkında olmadan hatalar yaparak hem kendi işlerini zorlaştırır hem de sakinlerin memnuniyetsizliğine yol açar. Bu hatalar bazen bilinçsizlikten, bazen de mevzuata hâkim olmamaktan kaynaklanır.
Mali Disiplin ve Hesap Verilebilirlik noktasında yapılan hatalar
Öncelikle, şeffaf olmayan bir yönetim anlayışı, en büyük problemlerin başında gelir. Site ve apartman sakinleri, aidatların nasıl harcandığını, yapılan harcamaların gerekliliğini ve yönetimin aldığı kararları bilmek ister. Ancak birçok yönetici, hesap verilebilirlik konusunda eksik davranır. Mali tabloların düzenli paylaşılmaması, yapılan harcamaların belgelendirilmemesi veya toplantılarda detaylı açıklamalar yapılmaması, güven kaybına neden olur. Bu durum da beraberinde huzursuzluk ve yönetim değişikliği taleplerini getirir. Apartman ve site yöneticileri, bütçeyi doğru yönetmek, aidatları toplamak, faturaları ödemek ve harcamaları kontrol altında tutmakla sorumludur. Mali konularda yapılan hatalar, örneğin usulsüzlükler, bütçe açıkları veya yanlış harcamalar, sakinlerin tepkisine ve hatta yasal süreçlere yol açabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları hakkında yeterli bilgiye sahip olmamak
Bir diğer önemli hata, mevzuata uygun hareket edilmemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yönetmelikler ile konuya özgü Yargıtay kararlarına hâkim olmamak, yöneticilerin yanlış kararlar almasına yol açabilir. Örneğin, ortak alanlara yapılan harcamaların usule uygun olmaması veya aidat tahsilatlarının hukuki çerçevede gerçekleştirilmemesi, ilerleyen süreçte büyük sorunlar doğurabilir. Yöneticilerin, yasaları ve yönetmelikleri iyi bilmesi, bu tür problemlerin önüne geçmek açısından kritik bir gerekliliktir. Yöneticilerin bu mevzuatı bilmemesi veya uygulamaması, örneğin toplantıların usulüne uygun yapılmaması, kararların doğru şekilde alınmaması veya kayıtların tutulmaması, yasal sorunlara yol açabilir.
Etkili ve Yeterli İletişim Eksikliği
En önemli hatalardan biri, sakinlerle yeterli ve etkili iletişim kurmamaktır. İletişim eksikliği de yöneticilerin sık yaptığı hatalardan biridir. Yönetici ile apartman veya site sakinleri arasında yeterli iletişimin olmaması, anlaşmazlıkları artırır. Duyuruların zamanında yapılmaması, toplantıların geç düzenlenmesi veya sakinlerin taleplerine kayıtsız kalınması gibi durumlar, yönetime karşı güveni sarsar. Yönetimin, düzenli bilgilendirme yapması ve sakinlerin görüşlerine önem vermesi, bu tür olumsuzlukları engelleyebilir. Yöneticiler, kararları şeffaf bir şekilde paylaşmalı, sakinlerin sorularını yanıtlamalı ve geri bildirimlerini dikkate almalıdır. İletişim eksikliği, güvensizlik ortamı yaratabilir, anlaşmazlıklara yol açabilir ve hatta yasal sorunlara neden olabilir.
Bakım ve Onarım Planlamalarının yapılmaması ve ihmal edilmesi
Apartman ve site bakımına yeterince önem verilmemesi, yaşam kalitesini düşüren unsurlardan biridir. Ortak kullanım alanlarının temiz tutulmaması, güvenlik önlemlerinin yetersiz olması veya teknik arızalara zamanında müdahale edilmemesi, hem maddi hem de manevi sıkıntılar yaratır. Yönetimin, düzenli bakım ve onarım planlaması yapması, uzun vadede büyük sorunların önüne geçebilir ve gayrimenkulün değerini arttırarak kat maliklerinin uzun vadede kazançlı çıkmasını sağlar. Binaların düzenli bakımı ve onarımı, sakinlerin güvenliği ve yaşam kalitesi için hayati önem taşır. Yöneticilerin bu konuda ihmalkâr davranması, örneğin asansörlerin, ısıtma sistemlerinin veya ortak alanların bakımını zamanında yapmaması, ciddi sorunlara yol açabilir.
Tarafsızlık ve Adalet İlkelerine Aykırılık
Son olarak, yönetim anlayışının keyfi olması da büyük problemlere yol açar. Yönetici, kişisel görüşleri doğrultusunda hareket ettiğinde ve bazı sakinlere ayrıcalık tanıdığında veya kişisel çıkarlarını ön planda tuttuğunda, diğer sakinlerin tepkisine ve güvensizliğine neden olabilir. Ayrıcalık tanıdığında, adalet duygusu zedelenir. Yönetimin, herkese eşit mesafede olması ve kararlarını objektif kriterlere göre alması, apartman ve site yönetiminin başarısını artırır. Yöneticilerin, tüm sakinlere karşı adil ve tarafsız davranması önemlidir.
Güvenlik Konusunda Yetersizlik
Sakinlerin güvenliği, apartman ve site yöneticilerinin önceliklerinden biri olmalıdır. Güvenlik kameralarının, aydınlatmanın veya güvenlik personelinin yetersiz olması, hırsızlık, saldırı veya diğer güvenlik risklerine davetiye çıkarabilir.
Profesyonel Danışmanlık almamak ve bildiğini okumak
Bazı durumlarda, apartman ve site yöneticileri, karşılaştıkları sorunlarla başa çıkmak için profesyonel yardım almaktan çekinirler. Hukuki, mali veya teknik konularda uzman desteği almamak, hatalı kararlar alınmasına ve sorunların büyümesine yol açabilir.
Özetle, apartman ve site yönetimi, zorlu, dikkat ve sorumluluk gerektiren bir süreçtir. Yönetim sürecinde şeffaflık, mevzuata uygunluk, etkili iletişim, düzenli bakım ve adil yönetim anlayışı benimsendiğinde, daha huzurlu ve düzenli bir yaşam alanı oluşturmak mümkün olacaktır. Yöneticilerin yukarıda bahsedilen hatalardan kaçınması, sakinlerin memnuniyetini artırır, binaların değerini korur ve yasal sorunların önüne geçer. Etkili iletişim, şeffaf yönetim, düzenli bakım, güvenlik önlemleri, yasal mevzuata uyum, tarafsızlık ve profesyonel destek, başarılı bir apartman ve site yönetiminin temel unsurlarıdır.